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9月22日晚間，《澎湃新聞》證實，深圳多家大型國有銀行即日起上調(diào)房貸利率：其中，首套房貸款利率自“基數(shù)”起調(diào)整。利率上浮5%”提高到10%，二套房貸款利率由“基準(zhǔn)利率上浮5%”提高到10%。 從 10% 增加到 15%。
至此，在朋友圈流傳了大半天的“傳說”終于得到了正規(guī)媒體的證實。 《澎湃新聞》報道還稱：
記者致電上述三大國有銀行（工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行）深圳多家分行個人貸款部門獲悉，9月22日下午起將上調(diào)新房貸利率。其中，深圳建設(shè)銀行個人貸款部相關(guān)人士表示：“新的房貸利率將于今天下午2點開始執(zhí)行，昨天還是5%。信用報告打印的時間是在深圳建設(shè)銀行個人貸款部。”以受理時間為準(zhǔn)。”
不過，交通銀行、招商銀行深圳多家分行個人貸款部門表示，仍執(zhí)行首次購房利率上調(diào)5%、二次購房利率上調(diào)20%的政策。 10%。 不過，幾乎各分行個貸部門的人士均表示，目前貸款額度非常緊張，無法判斷具體的貸款發(fā)放時間。
那么，深圳樓市調(diào)控新舉措意味著什么？
我的看法如下：
首先，這是對央行9月19日聲明的回應(yīng)。
9月19日晚，央視新聞報道，中國人民銀行營業(yè)管理部（相當(dāng)于中國人民銀行北京分行）表示“積極支持”北京各大銀行加息首套房貸款（調(diào)整后上浮5%至10%）。 認為，這是“在北京嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控、市場利率整體上升的背景下，銀行根據(jù)市場資本水平變化和自身資產(chǎn)負債管理需要而采取的獨立行動，符合政策要求和指導(dǎo)。”
當(dāng)時，我們團隊的微信公眾號“財經(jīng)淘略”發(fā)布了相關(guān)分析，認為這一說法適用于上海、深圳等熱點城市，是新一輪的調(diào)控。
“中國人民銀行營業(yè)管理部”之所以出面表明立場，有兩個原因。 一是希望沖擊小一些； 其次，6月份，國家發(fā)改委和新華社雙雙取消了北京各大銀行的首套房貸款優(yōu)惠政策。 他對浮動利率表示擔(dān)憂，認為這“傷害了剛性需求”。
其次，央行9月19日的聲明與6月中旬的官方聲明明顯有很大出入，這意味著熱點城市的“剛需購房”也有限制。 今天，深圳宣布新的管控措施。 這實際上具有“暫時凍結(jié)房產(chǎn)交易”的性質(zhì)，是“重要會議”即將召開期間的調(diào)控政策。
值得注意的是，證監(jiān)會副主席方星海今天在南京表示：確保從現(xiàn)在到十九大前后期貨市場平穩(wěn)運行。 樓市新舉措和證監(jiān)會新表態(tài)其實可以放在一起來看。
第三，根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的8月份數(shù)據(jù)，按照今年前8個月的平均銷售率計算，目前商品房庫存的“消化周期”為5個月，其中商品房庫存量為5個月。住房超過3個月，就很危險了。 不少地方可能出現(xiàn)“缺貨”，甚至價格飆升。 因此，有必要“按下樓市暫停鍵”，等待開發(fā)商“補充庫存”。 具體來說，深圳今年以來沒有出現(xiàn)住宅用地公開拍賣、轉(zhuǎn)讓的情況。
那么問題來了：未來樓市將如何演變？
之前我在專欄中多次表達過自己的觀點，現(xiàn)在依然維持這樣的觀點：熱點城市的成交量將進入冬季，而且這種情況在首次購房利率上調(diào)后還會加劇。 部分地區(qū)可能會出現(xiàn)價格下降，但幅度不會太大。
但值得注意的是，8月份主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)已開始轉(zhuǎn)向下行，顯示入冬和人民幣升值后樓市壓力正在顯現(xiàn)。 此外，標(biāo)準(zhǔn)普爾等評級機構(gòu)也下調(diào)了中國主權(quán)評級，主要原因是地方政府債務(wù)增加。 地方政府收入中有相當(dāng)一部分來自房地產(chǎn)，如果未來較長一段時間房地產(chǎn)交易清淡，穩(wěn)增長的壓力就會激增。
此外，中國城鎮(zhèn)化率仍然較低，人口向中心城市轉(zhuǎn)移正逐漸達到高潮。 因此，長期來看，我們?nèi)钥煽春谩叭丝谠鲩L明顯的高水平城市”的住宅。 至于大家應(yīng)該采取什么樣的房地產(chǎn)市場策略，關(guān)鍵要看自己是剛需還是投資，資金是否充足還是需要加杠桿，未來現(xiàn)金流是穩(wěn)定還是波動。
如果你急需去京深深且資金充足，這個難得的樓市寒冬正好是你買房買車的好時機。
記者根據(jù)各地統(tǒng)計部門2016年底公布的官方數(shù)據(jù)，計算了各大城市“居民人均存款”（即儲蓄存款）數(shù)額，發(fā)現(xiàn)了一個令人驚訝的事實：
深圳和東莞這兩個傳說中的“富人聚集”城市，居民人均存款居然分別排在第6位和第19位！ 深圳不如杭州、佛山，東莞不如太原、鄭州。
如果按照官方的“常住人口”計算，深圳的人均家庭存款只有8.7萬元，東莞也只有6萬元。 北京、上海、廣州的房價分別為12.9萬元、10.4萬元、10.3萬元（部分城市數(shù)據(jù)見下表）。
2016年主要城市“居民人均存款”
城市
家庭存款
（億元）
永久居民
（萬人）
人均存款
（萬元）
北京
28012
2173
12.9
上海
25113
2420
10.4
廣州
14430
1404
10.3
杭州
8493
919
9.2
佛山
6736
第746章
9.0
深圳
10361
1191
8.7
太原
3661
第434章
8.4
西安
7036
第883章
8.0
無錫
4957
第653章
7.6
蘇州
7914
1063
7.4
南京
6095
第827章
7.4
寧波
5788
第788章
7.3
可見，深圳的“家庭人均存款”是以1191萬人為“分母”計算的。 但事實上，深圳的人口肯定超過2200萬，因為深圳的小學(xué)生和幼兒園的孩子數(shù)量已經(jīng)超過了北京。 因此，深圳真正的“人均家庭存款”大概只有8.7萬元的一半左右，也就是4.35萬元左右。
當(dāng)然，廣州也存在折扣問題。 如果按照深圳2200萬人口計算，深圳生活垃圾量是廣州的1.26倍（環(huán)保部2015年數(shù)據(jù)），廣州實際居住人口約1800萬，因此廣州的“人均家庭存款”應(yīng)為約為8萬元。
無論怎么計算，深圳的“家庭人均存款”數(shù)據(jù)與其“一線城市”的地位不符。 人均存款4.35萬元，與合肥、重慶等地水平相當(dāng)。
如果再引入一個指標(biāo)，我們會發(fā)現(xiàn)深圳人更加“窮得很”！
該指標(biāo)是“家庭存款”減去“家庭貸款”，稱為“凈存款”。
所謂“居民”是指居民個人和家庭，是與企業(yè)、政府相反的概念。 “居民存款”是指居民儲蓄存款； “家庭貸款”包括住房貸款、汽車貸款等，作為中國人，我們都有這個常識。 所謂的“居民消費貸款”（包括汽車貸款、裝修貸款等），實際上基本上都是以冒充的名義出售的抵押貸款。
2017年7月主要城市居民存貸款情況(萬億元)
城市
家庭存款
家庭貸款
凈存款
杠桿作用
北京
2.98
1.58
1.40
53%
上海
2.55
1.83
1.72
72%
廣州★
1.44
1.12
0.32
77%
深圳
1.05
1.65
-0.60
157%
廈門
0.23
0.41
-0.18
178%
寧波
0.60
0.47
0.13
78%
注：廣州數(shù)據(jù)截至2016年12月，其他城市數(shù)據(jù)截至2017年7月。
從上表可以看出，廈門和深圳是最愿意放貸的兩個城市。 而且他們的房價與北京、上海一樣是全國最高的。
從居民存貸款來看，廈門樓市杠桿率已達178%，深圳則達157%。 合肥也是一個超過100%的城市，而蘇州則接近100%。
在杠桿率超過100%的城市，居民凈存款實際上變成了負值。 其中，深圳負6000億元，廈門負1800億元，合肥大概負450億元。
顯然，“家庭凈存款”負值最大的城市是深圳。 也就是說，只有將寧波的居民存款全部充入深圳，才能將這個負數(shù)降為零！
如果按照深圳2200萬人口計算，每個深圳人的“凈存款”為負2.73萬元！ （深圳人均貸款達7.5萬元）
從這個意義上來說，深圳人絕對是中國最窮的！
近30年來，民間流傳著這樣一句話：“不到深圳，不知道自己有多少錢；不到北京，不知道自己有多少錢”。知道你有多少官場?！?那么為什么深圳人現(xiàn)在“錢最少”呢？
我認為最重要的原因有兩個：
首先，深圳人熱衷買房，消耗大量積蓄。
其次，深圳人的平均年齡年輕，理財觀念相對較新。 他們花大量的錢購買銀行理財產(chǎn)品、貨幣基金（如余額寶）、P2P和股票。
深圳本地房地產(chǎn)市場雖小，但深圳人來自全國各地，所以各地買房熱潮不斷。
2016年，深圳居民僅在東莞、中山、惠州三個城市就購買了17萬套新房（不含二手房）。 其中，東莞購買新房3.9萬套，占東莞全部新房銷量的50%； 惠州新房購買量8.35萬套，占惠州新房銷售總量的55%； 中山市購買新房4.7萬套，占中山市全部新房銷售量的50%。
深圳人買房后剩下的錢很少以“銀行存款”的形式存在。 往往會變成銀行理財產(chǎn)品、基金、股票，甚至P2P。
相比之下，北京人和上海人的保守理財可能超出了很多人的預(yù)期。 我們來看看北京人的“家庭存款”是怎樣存在的：
從中國人民銀行上表可以看出，北京居民2.98萬億的“家庭存款”中，近1.72萬億是定期存款，占比58%！
以上是上海的情況。 可以看到，2.55萬億的“家庭存款”中，1.61萬億是定期存款，占比63%。
可見，北京和上海的財富相對集中在中老年人手中。 他們也熱衷于買房，但也非常喜歡定期存款。
恐怕絕大多數(shù)30歲以下的年輕人都沒有存過定期存款！
所以我們可以得出結(jié)論：
1.北京和上海是較富裕的城市。 私人財富主要由中老年人掌控，理財方式相對傳統(tǒng)保守；
2、深圳、廈門等城市居民年輕化、理財相對積極、杠桿率較高。 甚至可以說，深圳、廈門是“杠桿城市”。
中國有多少“假中產(chǎn)”？答案是4億
中產(chǎn)階級的“消失”，實際上是一個國家經(jīng)濟發(fā)展日益不合理、社會逐漸失去方向感的表現(xiàn)。 如果換個說法，我們也可以說，現(xiàn)在中國的所謂中產(chǎn)階級，說白了廈門裝修貸哪個銀行利率低，就是“假中產(chǎn)階級”。
1.所謂中產(chǎn)階級是一個錯誤的概念。
什么是假中產(chǎn)？ 假中產(chǎn)是社會上一群名義上是中產(chǎn)但實際上生活在苦苦掙扎的人。
狹義的中產(chǎn)階級是指收入接近或超過發(fā)達國家中等收入者的人群。 他們的人均收入約為 31,000 美元，即每天 85 美元。 這一階層約占全球人口的 12%。
然而，達到這個收入標(biāo)準(zhǔn)并不一定意味著你已經(jīng)真正進入中產(chǎn)階級。
現(xiàn)實生活中，我們還必須考慮到物價水平、資產(chǎn)價格水平、通貨膨脹等因素都會影響中產(chǎn)階級的實際生活狀況。
一家咨詢公司曾采用系統(tǒng)抽樣的方法，在北京、上海、廣州等10個主要城市，對各地1658名個人月收入處于中等以上水平的常住居民進行了調(diào)查。
調(diào)查顯示，這些根據(jù)職業(yè)、收入、教育程度選出的“準(zhǔn)中產(chǎn)”人群中，有近70%并不認為自己是中產(chǎn)。
盡管這些年來社會整體收入不斷增加，但人們對中產(chǎn)階級的認同度仍然不強。
這項調(diào)查結(jié)果也正好表明，大城市的生活壓力很大，迫使社會中等收入階層的人們對自己的財富水平有一個客觀的認識。
中產(chǎn)階級無法獲得身份認同的原因也很簡單，那就是收入的增加跟不上生活成本的增加。 結(jié)果就是，你看起來越富有，實際上卻越窮。 據(jù)統(tǒng)計，北京、上海居民收入指數(shù)全國最高。
上海城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入為52962元，北京以52859元排名第二，與上海的差距僅103元。
作為一線強城市，北京和上海兩大直轄市處于高收入人群集中的行業(yè)，年均可支配收入僅5萬多元。
其他經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的收入狀況可想而知。
所謂“可支配收入”是指扣除稅收、社保等后的實際收入，但不包括房租、房貸和日常消費支出。
如果把這些錢全部扣除，居民實際拿到的錢就少得可憐。
我們以北京和上海為例。 據(jù)網(wǎng)站統(tǒng)計，北京的生活成本在亞洲排名第六。 在北京非豪宅區(qū)租一套85平米的房子每月費用為8566元。
即使兩個人分租一半的房子，每月的費用也在4200元左右，加上吃飯、交通、娛樂、裝修費用。 在一線城市每月的開支很容易就接近萬元。
在上海，情況同樣糟糕。 上海45平方米的月租金為4818元。 整體物價排名甚至高于北京，位居亞洲第五。 各種開支加在一起，每月的生活費至少有11000元。
也就是說，在北京、上海這樣的地區(qū)，如果你每個月的實際收入沒有達到1萬元以上，那么你的生活不僅無法存錢，而且還會亂花錢。
但如果按照人均收入計算，京滬地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均月可支配收入僅為4400元左右。 這就產(chǎn)生了一個悖論，那就是如果你只能賺取當(dāng)?shù)氐钠骄杖?，那么你就無法在一線城市立足。
想要在當(dāng)?shù)亓⒆悴㈤L遠發(fā)展，收入至少要達到當(dāng)?shù)仄骄杖氲娜兑陨稀?/p>
這也決定了一件事：如果你想成為一線城市的新移民，你只能通過某些高收入行業(yè)和相對較高的企業(yè)職位來實現(xiàn)這一目標(biāo)，否則你只會被城市踢出局。
換句話說，大城市的存在給了人們很多成為中產(chǎn)階級的機會，但殘酷的現(xiàn)實意味著真正成為中產(chǎn)階級的人并不多。
未來五十年，我國城鎮(zhèn)化進程將進一步加快，城鎮(zhèn)化率將提高到76%以上，全國80%的稅收將來自城市，城市對整個國民經(jīng)濟的貢獻將達到95%以上%。
在這個城鎮(zhèn)化加速、社會階層重新洗牌的過程中，必然會出現(xiàn)比以往任何時候都多的中等收入階層。
瑞士信貸( )發(fā)布的《全球財富報告》顯示，以個人財富5萬美元至50萬美元為標(biāo)準(zhǔn)，到2020年，中國廣大中產(chǎn)階級將達到4億之多。
但如果考慮到城市日益增長的生活成本，這些疑似中產(chǎn)的人最終將被迫成為假中產(chǎn)。
2、中國的假中產(chǎn)是如何形成的？
日本學(xué)者大前研一在其著作《M型社會：中產(chǎn)階級消失的危機與商機》中警告人們警惕“中產(chǎn)階級的消失”。
在書中，他讓讀者問自己三個問題：你的房貸給你的生活帶來很大壓力嗎？ 您害怕結(jié)婚或不打算生孩子嗎？ 您還在為孩子未來的教育費用而煩惱嗎？ 如果其中任何一個的答案是肯定的。
那你就不是真正的中產(chǎn)階級。 你只是一個假中產(chǎn)階級。
多年來，學(xué)術(shù)界的共識是，只有擁有龐大的中產(chǎn)階級，才能形成理想、穩(wěn)定的橄欖型社會結(jié)構(gòu)。
最危險的社會，大概就是兩端大、中間小的“M型社會”。 這樣的社會之所以危險，就在于沒有中產(chǎn)階級的轉(zhuǎn)型，這使得貧富對立等社會問題更加尖銳。
換句話說，經(jīng)濟的快速發(fā)展和中產(chǎn)階級的嚴(yán)重萎縮本身就表明整個社會的財富序列失衡，經(jīng)濟發(fā)展和財富再分配嚴(yán)重迷失。
令人好奇的是，為什么中國大量跨過中產(chǎn)階級收入門檻的人卻成為了假中產(chǎn)階級。
中國中產(chǎn)階級從“真”到“假”的墮落，讓我想起學(xué)者傅高義在《日本中產(chǎn)階級》一書中描述的日本中產(chǎn)階級的處境。
他認為，二戰(zhàn)后，日本在20世紀(jì)50年代經(jīng)歷了大規(guī)模的工業(yè)革命，隨之而來的是大批新興中產(chǎn)階級的出現(xiàn)。
與快速增長的新中產(chǎn)相比，“老中產(chǎn)”大多是獨立小企業(yè)主或地主，他們更愿意保有自己的土地，但并沒有直接受益于之后開始的經(jīng)濟繁榮。 1955年的好處，使其不可避免地淡出歷史舞臺。
新中產(chǎn)階級的崛起成為日本復(fù)興最重要的標(biāo)志，擺脫貧困的日本中產(chǎn)家庭開始迫不及待地進入大眾消費的新時代。
在沃格爾看來，日本新中產(chǎn)階級的崛起在于其受雇的大型組織的出現(xiàn)以及其在戰(zhàn)后日本變革中的主導(dǎo)地位。 正是后者賦予了這個新興階層可預(yù)測的收入、聲望和社會地位廈門裝修貸哪個銀行利率低，從而帶來了新中產(chǎn)階級的文化和新的理想生活方式。
日本中產(chǎn)階級所經(jīng)歷的歷史進程，似乎與今天中國的中產(chǎn)階級有很多相似之處。
眾所周知，中國最初的中產(chǎn)階級來自于20世紀(jì)80年代那些騎摩托車的冒險家和企業(yè)家。
20世紀(jì)90年代以后，一些受過教育、有知識的人開始通過為外商提供服務(wù)、為外商蓋房、經(jīng)商等方式獲得財富，成為中產(chǎn)階級。
除了這些商人之外，還有一部分中產(chǎn)階級的來源是政府機關(guān)、事業(yè)單位。 這些人通過占據(jù)社會權(quán)力節(jié)點，通過權(quán)力與商業(yè)資本的勾結(jié)獲取利益，成為早期中產(chǎn)階級的一部分。
上面所說的，是改革開放以來真正的中產(chǎn)階級。 但當(dāng)真正的中產(chǎn)階級完成社會資源共享之后，中國的城市化進程也大舉開始。
許多地方城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)開始被打破。 農(nóng)民來到小城鎮(zhèn)，人們從城鎮(zhèn)遷移到城市，小城市的人們來到大城市。 俗話說，水往低處流，人往高處流。 。 進入21世紀(jì)后，中國的階層分化發(fā)生了重大調(diào)整。
然而，快速的城市化進程也產(chǎn)生了一個問題，那就是城鄉(xiāng)鴻溝一旦被打破，大城市原有中產(chǎn)階級的既得利益就會被瓜分。
原來為10人提供的社會保障體系現(xiàn)在需要供養(yǎng)100人，原來為1000人提供的公共設(shè)施現(xiàn)在需要為10000人使用。 這必然導(dǎo)致城市生活舒適度下降、公共生活滿意度下降、中產(chǎn)階級幸福指數(shù)下降。
中產(chǎn)階級的收入越來越跟不上經(jīng)濟發(fā)展，社會公共服務(wù)也不再傾向于保護中產(chǎn)階級。 長此以往，他們就會逐漸成為假中產(chǎn)。
在這個“中產(chǎn)階級的財富不斷被侵蝕”的過程中，財富保值增值最有效的途徑就是房地產(chǎn)。
據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計，2005年至今，上海、北京等一線城市的可支配收入從1萬元左右增長到5萬元以上，增長了約4倍。
然而，房價的增長速度遠遠快于收入的增長速度。 2005年，北京市朝陽區(qū)平均房價為5800元。 2017年，朝陽區(qū)平均房價約為7.3萬元。 是上年的12.58倍。
可見，十多年來，我國房地產(chǎn)投資回報明顯高于收入回報。
80、90年代出生的老中產(chǎn)如果想繼續(xù)成為21世紀(jì)的新中產(chǎn)，就必須在2008年之前投資房地產(chǎn)，最好用房地產(chǎn)杠桿來撬動資本。
否則，他們過去十年從勞動報酬或商業(yè)利潤中獲得的財富，將被十幾年的資產(chǎn)價格暴漲所稀釋。
對于那些趕上了房地產(chǎn)潮流的人來說，完成新舊中產(chǎn)階級的轉(zhuǎn)變并不困難。 而那些固步自封的人，難免會像當(dāng)年日本的“老中產(chǎn)”一樣，只守護著一畝三分地，注定要面臨被洗牌的結(jié)局。
在競爭極其激烈、幾乎一切都是“零和游戲”的當(dāng)今社會，社會資源的兩極分化極其明顯。
在社會財富精英化的背景下，貧富兩極分化是大勢所趨，所謂中產(chǎn)階級只是夾在貧富之間的悲慘階層，地位略顯尷尬，不斷地向下滑動。
老中產(chǎn)階級的習(xí)慣性思維存在很多盲點，比如靠勞動收入、靠努力致富、不投資或很少投資……這些各種落后、不進步的思想不僅會讓中產(chǎn)階級的新時代自己的財富正在被日益稀釋，甚至可能毀掉你子孫后代的未來。
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